Kinhtetrithuc.vn – Đó là bình luận của ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn SGO (SGO Group), khi nhìn nhận về cục diện mới của thị trường bất động sản sau năm 2025 dưới tác động của các điều chỉnh chính sách – pháp luật mới.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua năm 2025 vô cùng đáng nhớ. Đó là năm tái định hình về cấu trúc thị trường, do thay đổi về địa giới hành chính cấp tỉnh và xã, sự điều chỉnh của chính sách – pháp luật đất đai. Đó cũng là một năm đánh dấu sự bùng nổ về nguồn cung sản phẩm, sau “cơn khát” dai dẳng kéo dài 5 năm, đồng thời cho thấy sự dồi dào trở lại về thanh khoản, đà tăng tiếp diễn mạnh mẽ về giá bán.
Nền tảng được xác lập trong năm 2025 sẽ quyết định như thế nào tới diễn biến của thị trường bất động sản năm 2026 và các năm tiếp theo, dòng tiền sẽ đi về đâu, phân khúc nào “lên ngôi”, nhà đầu tư cần lưu ý những gì… đó là nội dung được quan tâm nhất thời điểm hiện nay.
Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Tập đoàn SGO, để mở thêm một góc nhìn, cung cấp những gợi ý cho một năm mới, chu kỳ mới:
Thị trường phân hoá, phân cực
– Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2025, điều gì khiến ông ấn tượng nhất?
Đó là sự chuyển động mạnh mẽ, thậm chí là chưa từng thấy trong mấy chục năm qua. Chỉ trong một thời gian ngắn, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh và cấp xã, song song với xoá bỏ cấp huyện, được thực hiện xong. Điều này đã làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản phân theo lãnh thổ, định hình lại không gian phát triển, định hướng dòng chảy của vốn đầu tư và định giá lại các bất động sản ở từng khu vực.
Chúng ta cũng thấy năm 2025 có những đổi thay chính sách – pháp luật đất đai, bất động sản rất quan trọng, mở rộng cửa cho sự tái khởi và ra đời của các dự án, sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng doanh nghiệp. Đã lâu rồi, chúng ta lại mới thấy tốc độ duyệt dự án, triển khai dự án bất động sản nhanh như thế.
Những diễn biến này đã truyền sự hứng khởi và niềm tin lớn cho cộng đồng doanh nghiệp. Như với SGO Group, chúng tôi cảm nhận được một viễn cảnh tươi sáng, có quyết tâm lớn để bung sức ra phát triển, hướng tới một kỷ nguyên mới.
– Vậy trong năm 2025, SGO Group đã có những đột phá nào?
2025 là năm thành công của SGO Group, so với các năm trước đó. Về đầu tư, chúng tôi đã khởi công 2 dự án: SGO Laporta Phúc Thọ tại Hà Nội và nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại Quảng Ninh.
Về dịch vụ, chúng tôi đẩy mạnh hoạt động đầu tư thứ cấp, phát triển kinh doanh, tổng đại lý và đại lý phân phối cho khoảng 30 dự án tại các tỉnh thành như: Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Phú Thọ, Hoà Bình, Thanh Hoá…
Sức mua của thị trường năm 2025 khá tốt. Có thể nói, năm này đã đánh dấu cho việc thị trường đã trở lại với đường đua tăng trưởng như trước khủng hoảng.
– Với nền tảng như vậy, ông đánh giá 2026 sẽ là một năm như thế nào?
2026 sẽ tiếp tục là một năm có tính chất bản lề đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Sở dĩ nói vậy là bởi suốt từ năm 2023 tới nay, thị trường vẫn đang trong thời kỳ xây dựng khung pháp lý, chủ yếu là sửa đổi các đạo luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản, đi kèm là các nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện. Chúng ta kỳ vọng các hoạt động này sẽ hoàn tất trong năm 2026 để thị trường có được bối cảnh tốt nhất để phát triển.
Về hoạt động đầu tư, kinh doanh, năm 2026, nguồn cung sẽ tăng trưởng mạnh, như một hệ quả của quá trình “giải phóng” vướng mắc pháp lý đã diễn ra trong những năm qua. Giao dịch năm 2026 hứa hẹn cũng sẽ sôi động, nhờ lực đẩy từ chính sách tài khoá, tiền tệ, và tâm lý hứng khởi của nhà đầu tư. Giá cả nhiều khả năng vẫn sẽ tăng tại một số phân khúc và địa bàn.
Tôi cho rằng 2026 có thể xem là năm bắt đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới, kéo dài ít nhất 3 – 5 năm.
– Có một thực tế là trong 5 năm qua, tình trạng “tập trung hoá” nguồn cung vào tay các doanh nghiệp lớn diễn ra rất mạnh mẽ. Bằng chứng là chỉ một nhóm doanh nghiệp lớn đã nắm hơn 50% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong một năm được dự báo bùng nổ nguồn cung như 2026, với việc sửa đổi nhiều chính sách – pháp luật quan trọng, ông có cho rằng tình trạng “tập trung hoá” sẽ được tiếp diễn hay thị trường sẽ được chứng kiến cảnh “trăm hoa đua nở” như cách đây 10 năm?
Tôi cho rằng thị trường những năm qua và những năm tới đây sẽ tiếp diễn tình trạng phân hoá – phân cực. Chúng ta thấy giai đoạn trước đây, việc đầu tư – kinh doanh bất động sản diễn ra rầm rộ trên hầu khắp địa bàn với đủ loại thành phần tham gia. Còn hiện nay, sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh và xã, tính chất phân cực đã trở nên rõ ràng.
Xét theo địa bàn, như ở miền Bắc, bất động sản đô thị vùng châu thổ sông Hồng sẽ ngày càng phát triển mạnh hơn do sự hấp thụ dân cư, lao động ngày càng lớn. Ngược lại, phân khúc bất động sản đô thị tại vùng trung du miền núi Bắc Bộ sẽ kém hơn do sự dịch chuyển dân cư.
Nhìn gần hơn, sự phân cực diễn ra ở từng trục kinh tế. Ví dụ, trục Bắc Ninh – Bắc Giang sẽ phát triển mạnh về bất động sản công nghiệp và bất động sản đô thị dịch vụ phục vụ cho công nghiệp; các tỉnh vùng cao sẽ phát triển mạnh về bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng, nông nghiệp.
Nhìn gần hơn nữa, tình trạng phân cực cũng diễn ra ngay trong một tỉnh, bởi sau sáp nhập, 2 trung tâm của 2 tỉnh sẽ rút xuống còn 1 trung tâm, kéo theo sự thay đổi của dòng chảy dân cư, hàng hoá và vốn.
Xét theo các thành phần tham gia thị trường, tính chất phân cực cũng rất rõ. Không còn cảnh “cá chép hoá rồng” như trước đây, thị trường hiện nay gần như được chia đôi với ranh giới rõ nét: doanh nghiệp lớn và phần còn lại. Các doanh nghiệp lớn sẽ làm đại đô thị, đáp ứng nhu cầu trung – cao cấp. Các doanh nghiệp nhỏ, hoặc tham gia vào chuỗi cung ứng của doanh nghiệp lớn, hoặc chỉ có thể làm các phân khúc còn lại.
Một cách ngắn gọn, thị trường vẫn sẽ có cảnh “trăm hoa đua nở” nhưng là nở có trật tự, dưới sự định hướng của nhà nước. Vườn hoa đó sẽ còn đẹp hơn vườn hoa trước đây.
Đầu tư vào đâu trong năm 2026?
– Điều gì khiến ông băn khoăn với triển vọng của thị trường bất động sản 2026?
Thị trường dù có tốt đến mức nào cũng tiềm ẩn rủi ro. Tôi cho rằng thị trường 2026 có hai thách thức. Một là nền giá ở một số địa bàn, phân khúc đã rất cao, khiến lực mua có thể bị ảnh hưởng. Hai là lãi suất năm 2026 có thể tăng lên.
Dù vậy, tôi không quá lo lắng, bởi Chính phủ vẫn đang theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao trong năm 2026 và dài hơn là cả giai đoạn nhiều năm tới. Nếu tiền tệ không thể nới lỏng thêm, tài khoá sẽ mở rộng bằng cách này hay cách khác. Dòng vốn luôn chuyển động và bất động sản vẫn có đủ sức hấp dẫn đối với dòng vốn.
– Quan điểm của ông như thế nào trước mối lo ngại dư cung trong năm 2026 và các năm tiếp theo?
Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa đạt đến ngưỡng dư cung. Nguyên do là cầu thực tế của thị trường rất lớn, lớn hơn nhiều so với nguồn cung hiện nay. Nói chính xác hơn là thị trường đang bị lệch pha về cung – cầu với nghĩa là nguồn cung không đáp ứng đúng nhu cầu.
Tất nhiên, một mức độ nào đó, tình trạng dư cung đang hiện hữu tại một số phân khúc và địa bàn. Đó cũng là nguyên nhân khiến áp lực thanh khoản rải rác xuất hiện trong thời gian qua.
Tuy nhiên, tôi cho rằng các chủ đầu tư biết mình phải làm gì. Việc điều tiết nguồn cung, thông qua điều chỉnh chiến lược ra hàng và bán hàng, sẽ giúp thị trường vượt qua các lực cản hiện tại.
Ngoài ra, thanh khoản của thị trường năm 2026 và các năm tiếp theo sẽ được bổ sung bởi sức mua dồi dào từ phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Như vậy, thanh khoản thị trường vẫn đi lên về tổng thể.
– Nhìn vào từng phân khúc để đánh giá hiệu quả đầu tư trong năm 2026, ông có cho rằng chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, có còn đáng đầu tư?
Bất chấp việc tăng giá mạnh mẽ trong nhiều năm liên tiếp và thiết lập mặt bằng giá ở mức cao, tôi vẫn cho rằng dư địa cho chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn khá rộng rãi.
Lấy Hà Nội để phân tích, hãy nhìn vào nguồn cung, không kể tới khu vực nội đô hiện tại, quỹ đất tới vành đai 4 Thủ đô cũng đã dần trở nên hạn hẹp rồi. Tốc độ đô thị hoá của Hà Nội những năm qua rất nhanh và vẫn đang rất nhanh. Chỉ trong vòng 1 thập niên thôi, những gì đang diễn ra ở vành đai 3 hiện nay sẽ lặp lại ở vành đai 4.
Xét về cầu, cầu ở Thủ đô chưa bao giờ thấp. Ngay cả trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua, bất động sản Thủ đô vẫn luôn “hừng hực” bởi sức mua tốt và đà tăng giá mạnh. Rất ít lý do để ta có thể tin rằng cầu tại Thủ đô suy giảm trong giai đoạn tới.
Giá là một câu chuyện có phần phức tạp, song kinh nghiệm cho thấy, việc giảm giá có tỷ lệ xảy ra không cao, nếu không muốn nói là rất thấp.
– Vậy với đất nền, phân khúc này có triển vọng sốt giá trong thời gian tới không?
Đất nền rất được giới đầu tư bất động sản tại Việt Nam ưa chuộng, nên cầu rất bền. Biên độ tăng trưởng giá của đất nền cũng rất ấn tượng, xếp đầu bảng trong các phân khúc, nên luôn thu hút sự quan tâm của người mua. Đây là yếu tố thứ nhất.
Hiện nay, nhà nước đã cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại 3 trở lên, nên nguồn cung đất nền đang ngày càng thu hẹp. Nhiều khả năng, quỹ hàng còn lại sẽ chỉ đủ duy trì thanh khoản trong 2 – 3 năm. Đây là yếu tố thứ hai.
Sau sắp xếp lại đơn vị hành chính, với việc bỏ cấp huyện (thị xã, thành phố thuộc tỉnh), khái niệm “đô thị” đã bị xoá nhoà và đang chờ đợi những quy định mới. Đây là yếu tố thứ ba.
Nhà đầu tư cần xem xét 3 yếu tố này khi quyết định xuống tiền với đất nền. Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng, đất nền bây giờ cũng đã khác so với trước đây, không còn cảnh “mua để đó” nữa.
– Năm 2025, du lịch không những đã trở lại với đỉnh cao mà còn lập đỉnh cao mới. Liệu bất động sản du lịch có “tái sinh”?
Triển vọng của bất động sản du lịch thì không thể phủ nhận, nhưng ở giai đoạn hiện nay thì chưa chắc chắn. Chúng ta vẫn phải chờ sự thăng hoa của bất động sản đô thị, bởi chỉ khi các phân khúc “nóng” lên, bất động sản du lịch mới có thể “cháy”, nhất là khi các yếu tố pháp lý, tranh chấp cũ vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm.
Tất nhiên, chúng ta cũng kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ phát triển những dòng sản phẩm mới, những dạng thức kinh doanh mới để phù hợp với sự đổi thay của thời đại.
– Ông có thể đưa ra một số khuyến nghị đối với nhà đầu tư bất động sản trong năm 2026?
Thực ra, với đầu tư bất động sản, chỉ có nhà đầu tư mới hiểu được chính họ, hiểu được đâu là điều phù hợp nhất. Nhưng các yếu tố căn bản luôn phải được xem xét đến trong đầu tư bất động sản là: pháp lý dự án, tiềm năng sản phẩm (khả năng khai thác tạo dòng tiền, khả năng tăng trưởng giá) và bài toán tài chính (nhất là sử dụng đòn bẩy).
Góc nhìn của tôi là bất động sản đã chuyển pha, chuyển cả thời đại phát triển, việc lướt sóng đã không còn phù hợp, thậm chí đối diện nhiều rủi ro, nhà đầu tư nên hướng tới việc đầu tư trung – dài hạn, hướng đến những giá trị thực.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Theo Ái Châu Tử / VietnamFinance
Xem thêm: