Kinhtetrithuc.vn – Mới đây, tại hội nghị trực tuyến gặp gỡ, đối thoại giữa lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với hơn 200 doanh nghiệp, có nhà đầu tư đã bật khóc vì thủ tục dự án lòng vòng cũng như quá trình thanh kiểm tra kéo dài.
Khóc vì… thủ tục
Ông Đỗ Đình Huế, thành viên HĐQT CTCP Đầu tư BĐS Đông Dương, chủ đầu tư dự án Vườn Xuân tại TP Vũng Tàu cho hay, dự án khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân được chấp thuận chủ trương đầu tư và công ty của ông Huế được xác định là chủ đầu tư từ năm 2010. Một sự thật hiển nhiên như vậy mà giờ đây, ông Huế đang phải khốn khổ đi “gõ cửa” các ban, ngành liên quan của tỉnh… để “xin” được khẳng định mình là chủ đầu tư.
“Nếu chúng tôi không phải là chủ đầu tư thì làm sao làm nổi các bước tiếp theo để dự án Vườn Xuân được hình thành khang trang như ngày nay, vậy mà tỉnh đã cho thanh kiểm tra kéo dài 2 năm nay. DN cứ đi lòng vòng hết cơ quan này đến ban ngành nọ để ôm tài liệu đi trình bày. Thậm chí cơ quan cảnh sát điều tra cũng đã kết luận quy trình đầu tư đúng pháp luật rồi mà chúng tôi vẫn cứ khốn khổ”.
Nguyên nhân phải “đi đòi” được công nhận mình là chủ đầu tư từ năm 2010 xuất phát từ việc dự án Vườn Xuân bị thanh kiểm tra nội dung có phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hay không. Trong khi vấn đề này Thanh tra Bộ Xây dựng đã 2 lần kết luận dự án không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH là đúng. Cụ thể tại Kết luận số 371/KL-TTr ngày 04/11/2019 của Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng: Dự án cơ bản thực hiện theo các quy định pháp luật trong phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch cũng như việc thực hiện các trình tự thủ tục của dự án.
Tại kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng số 03/KL-TTr ngày 09/01/2023 cũng nêu rõ: “Việc dự án Vườn Xuân không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với quy định tại Khoản 4, Điều 5 Nghị định số 100/2015NĐ-CP ngày 20/10/2015”.
Tại Văn bản số 72/BXD-QLN ngày 13/4/2018 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản ký thừa lệnh Bộ trưởng Bộ Xây dựng gửi UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đã hướng dẫn cụ thể cho dự án này: “Trường hợp của công ty nếu đã được lựa chọn chủ đầu tư dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2015NĐ-CP có hiệu lực thi hành, dự án chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội và không thuộc diện thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì không bắt buộc dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án”.
Còn giám đốc điều hành dự án, ông Nguyễn Thanh Toàn cho hay, tại Văn bản số 19/QĐ-CSKT ngày 10-7-2023 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã khẳng định: “Việc Sở Xây dựng và UBND TP.Vũng Tàu ban hành các văn bản liên quan việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Vườn Xuân đã không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với các quy định của pháp luật”.
Phó Chủ tịch UBND TP Vũng Tàu Vũ Hồng Thuấn khẳng định, dự án khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân được chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ định là chủ đầu tư tại Văn bản 6370, cấp ngày 17/9/2010. 13 năm qua, các cơ quan, ban, ngành liên quan và UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) đã xem Công ty Đông Dương là chủ đầu tư, thì mới hướng dẫn công ty làm tất cả các trình tự thủ tục đầu tư xây dựng theo pháp luật, và ban hành các quyết định đầu tư, phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng… nên mới có được một khu đô thị khang trang như hôm nay.
Ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho biết: Trong thời gian qua, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc. Có dự án đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến khâu cập nhật biến động đất đai. Để đăng ký biến động, doanh nghiệp phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ. Nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan.
Thế nên doanh nghiệp loay hoay 1-2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. “Chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam” – ông Đức nhận định.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP DRH Holdings ví von: Như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, sẽ gây thiệt hại rất lớn.
Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% tổng vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu. Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng.
“Dù đã có dự án được cấp phép nhưng 5 năm không tính được tiền sử dụng đất. Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2. Trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2 nên doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ, thua tiếp hàng tiền đạo, thua tiếp ở hàng thủ. Do đó bài toán của doanh nghiệp ở hiện tại là rất khó”, ông Sơn nói.
Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đấu thầu, đấu giá, luật PCCC.
Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau. Vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tính tiền sử dụng đất.
Cần giải quyết một cách rốt ráo vướng mắc
Bức xúc trên của chủ đầu tư dự án Vườn Xuân chỉ là một trong nhiều câu chuyện tương tự, được xem là “căn bệnh” trầm kha mà DN đang vướng phải đó là bị thanh kiểm tra kéo dài, do hiện tượng các cơ quan ban ngành đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.
Ông Hà Nam – Giám đốc điều hành một doanh nghiệp có dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu cho hay, DN cần có cơ chế chính sách đồng bộ, vận hành nhịp nhàng, đồng thời có chế tài, xử lý nghiêm những bộ phận, cá nhân cố tình gây khó khăn, ách tắc cho DN. Nguyện vọng lớn nhất của các doanh nhân, DN là được chính quyền không chỉ lắng nghe, mà còn phải ghi nhận và giải quyết những thủ tục đúng quy định pháp luật cho DN.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long từng cho hay không chỉ các chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu tính thực tiễn, thủ tục rườm rà, tình trạng nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2-3 năm thậm chí “không hồi kết” đã khiến doanh nghiệp bất động sản bất an, “rệu rã”.
Theo một luật sư của đoàn LS TPHCM thì mỗi vấn đề doanh nghiệp bức xúc, phản ánh đều có nguyên nhân chính đáng còn đã đến nỗi phải bật khóc thì chắc chắn là quá sức chịu đựng. Chính quyền cần giải quyết, xử lý tận gốc nếu không sẽ ảnh hưởng nặng nề tới môi trường đầu tư. Chính quyền cũng nên thẳng thắn nhìn nhận có hiện tượng cán bộ yếu kém và sợ chịu trách nhiệm trong việc giải quyết một số vấn đề liên quan lĩnh vực bất động sản hiện nay.
Thậm chí những người có trách nhiệm của tỉnh mà không dám chịu trách nhiệm, yếu kém thì cũng mạnh mẽ phản ánh với nghị trường, không thể lại đá bóng tới Trung ương, không thể để xảy ra hiện tượng không chốt thời gian giải quyết các vấn đề của doanh nghiệp.
Trở lại với câu chuyện dự án Vườn Xuân, về cơ sở pháp luật của dự án, trong văn bản mới nhất của Sở Xây dựng gửi UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khẳng định: “Văn bản 6370 của UBND tỉnh là văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và đồng thời là văn bản lựa chọn chủ đầu tư tại thời điểm năm 2010 theo đúng quy định pháp luật”.
Văn bản này là thủ tục được triển khai theo Quyết định 23/2007/QĐ-UBND tỉnh ngày 19/04/2007, quy định về trình tự thủ tục triển khai các dự án đầu tư trong nước, đầu tư nước ngoài bên ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn tỉnh.
Thời điểm này, có hàng chục dự án khác cũng thực hiện các trình tự thủ tục như vậy. Sở Xây dựng tỉnh BR-VT đã gửi văn bản đề nghị UBND tỉnh phúc đáp với cơ quan thanh tra Bộ Xây dựng khẳng định CTCP Đầu tư BĐS Đông Dương được chấp thuận chủ trương đầu tư và là chủ đầu tư tại Văn bản 6370 ngày 17/9/2010 là đúng pháp luật để Bộ Xây dựng xem xét khép lại quá trình thanh tra.
Xem thêm: