Cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận: Lo ngại nảy sinh tranh chấp và khiếu kiện kéo dài
Kinhtetrithuc.vn – Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
Giải pháp mới, bài toán cũ
Tại dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Một trong số đó là khi đã hết thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao chủ đầu tư.
Giải trình về nội dung trên, ngày 1/12, tại hội trường thảo thuận về dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, tại nhiều dự án, nhà đầu tư đã thỏa thuận phần lớn diện tích, chỉ còn phần nhỏ chưa thể thống nhất với người sử dụng đất, dẫn đến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, chậm tiến độ đầu tư.
Do đó, dự thảo bổ sung quy định như đã nêu, đồng thời giao HĐND cấp tỉnh (cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí nguyện vọng và quyền làm chủ của nhân dân) xem xét, quyết định việc thu hồi đất.
Người có đất nằm trong nhóm dưới 25% còn lại sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương tự như nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án khác (giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất và hệ số K).
Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại mà người có đất không đạt thỏa thuận với chủ đầu tư.
Phương án 1 là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng theo quy định như khi nhà nước thu hồi đất theo các trường hợp tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai.
Phương án 2 tương tự như trên. Đồng thời, nếu tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.
Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Trao đổi với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng đề xuất trên “có vẻ” rất hay và công bằng, nhân văn nhưng sẽ khó thực hiện được trong thực tiễn.
Theo ông, thực tiễn muôn hình muôn vẻ và bản chất đây là thu hồi đất theo cơ chế “dân sự lai hành chính”, áp dụng cho một quan hệ rất đặc biệt, xuất phát từ quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán), khi doanh nghiệp (bên mua) đã đạt được một tỷ lệ thỏa thuận nhất định mà phần còn lại không thỏa thuận được thì nhà nước sẽ can thiệp theo cơ chế hành chính (thu hồi bắt buộc).
“Chính bởi sự ‘lưỡng tính’ như vậy nên câu chuyện sẽ trở nên vô cùng phức tạp. Do xuất phát điểm là quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán, linh hoạt) nên có rất nhiều điều có thể xảy ra” – luật sư Đỉnh nói.
Vẫn còn bất cập
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại sau khi đạt 75% đồng thuận sẽ có thể phát sinh nhiều bất cập nếu không có hướng dẫn cụ thể và biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất, không loại trừ khả năng nhà đầu tư có thể vài năm trước đã cho nhân viên, người thân (các “F0”) đi mua gom đất và khi nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận thì bản chất tỷ lệ 75% đồng thuận lại chủ yếu là những “F0”.
“Về bản chất, nhà đầu tư ‘mua’ đất của chính mình. Vậy thì giá trên hợp đồng sẽ điền sao cho có lợi nhất cho nhà đầu tư” – luật sư Đỉnh nhìn nhận.
Thứ hai, do giá là giá thỏa thuận dân sự nên rất linh hoạt, hoàn toàn có thể có ‘tiền trong – tiền ngoài’ (một lô đất có thể được giao dịch 10 đồng nhưng trên hợp đồng chỉ có 3 đồng, còn 7 đồng là chi tiền mặt). Trường hợp này lấy giá 3 đồng làm căn cứ tính giá trung bình bồi thường cho người sau sẽ gây thiệt hại cho họ.
Ngoài ra, bên cạnh tiền bồi thường, nhà đầu tư có thể cam kết hỗ trợ cho chủ đất bằng lợi ích khác như cơ hội việc làm, hoặc cam kết hỗ trợ bằng căn nhà trong dự án, hứa bán cho nhà giá rẻ sau này… Hình thức thỏa thuận dân sự là khác nhau sẽ thiết lập các mặt bằng khác nhau nên khó có thể dùng giá “mua” đất của người này áp cho người khác.
Thứ ba, loại đất bị thu hồi có mục đích sử dụng khác nhau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trong nhóm đất nông nghiệp thì có đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm…. Thời hạn sử dụng đất còn lại khác nhau: người còn thời hạn dài, người còn thời hạn ngắn; vị trí xấu – đẹp khác nhau.
“Nếu đất trồng lúa thì có loại đất tốt, màu mỡ, trồng lúa năng suất cao, có loại đất cằn cỗi… vậy làm sao bổ đều giá trung bình? Hơn nữa, thời điểm ‘mua’ đất khác nhau (phần 75% nhà đầu tư đã ‘mua’ từ 4-5 năm trước), nếu đem tính trung bình để áp dụng cho 25% còn lại thì có tính hệ số trượt giá không?” – luật sư Đỉnh đặt câu hỏi.
Thứ tư, nhiều thửa đất đi kèm tài sản trên đất như nhà cửa, cây cối, công trình phụ, hoặc đã được chủ đất đầu tư cải tạo, tôn nền, san lấp. Trong khi đó, những hộ khác chỉ có đất trống. Giá thỏa thuận giữa các bên vì thế phản ánh cả giá trị tài sản, không chỉ giá đất. Nếu gom toàn bộ lại để tính chung một mức giá bình quân sẽ là bất hợp lý.
Thứ năm, khái niệm “trung bình của giá đất đã thỏa thuận” hiện chưa được làm rõ. “Đây là trung bình có trọng số (bình quân gia quyền – Weighted Average) hay trung bình số học đơn thuần? Ví dụ, ông A có 1.000m2 đất, ông B có 100m2 thì giá ‘mua’ của ông A và giá ‘mua’ của ông B sẽ tính trung bình cộng hay tính theo trọng số tương ứng?” – vị luật sư nói.
Luật sư Đỉnh cho rằng nếu những điểm mấu chốt trên không được giải thích, làm rõ thì một quy định vốn mang mục đích nhân văn, an dân rất dễ trở thành nguồn cơn của tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Khi đó, thay vì rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng cho dự án, cơ chế mới có thể khiến tiến độ bị kéo dài hơn, đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách.
Theo Ánh Dương / VietnamFinance
Xem thêm: